Propuesta de mejora para incrementar la disponibilidad de equipos Chiller, Bombas y Ventilación con RCM en Edificios Corporativos

Abstract

El presente trabajo de suficiencia profesional se enfoca en la aplicación de la metodología de Mantenimiento Centrado en la Confiabilidad (RCM) para mejorar la disponibilidad operativa de equipos eléctricos críticos —chillers, bombas contra incendio y sistemas de ventilación— en edificios corporativos tipo Prime A y B, administrados por CBRE Perú. A través de un enfoque técnico-metodológico aplicado en campo, se buscó reducir las fallas recurrentes que generaban pérdidas económicas significativas y afectaban la continuidad operativa de los edificios. El diagnóstico inicial evidenció un nivel de disponibilidad promedio por debajo del estándar de la industria, acompañado de mantenimientos correctivos reactivos sin planificación. En respuesta, se propuso un modelo de mejora estructurado en tres componentes RCM: (1) RCM-AMEF, (2) RCM con Ciclo Deming, y (3) RCM con mantenimiento preventivo planificado. Estas metodologías fueron validadas mediante un piloto de seis meses de duración, ejecutado en un conjunto de activos seleccionados. Los resultados demostraron una mejora sustancial: el MTBF se incrementó de 47.27 a 62.80 horas, el MTTR se redujo de 6.77 a 4.52 horas y la disponibilidad operativa alcanzó el 92.03 %. Económicamente, el proyecto obtuvo un VAN económico de S/ 178,728 y una TIR del 39.65 %. Además, se identificaron impactos positivos en la gestión tecnológica y el fortalecimiento de capacidades del personal técnico. Este trabajo aporta nuevo conocimiento en la aplicación funcional del RCM en entornos de gestión de activos en bienes raíces corporativos, y genera evidencia técnica útil para su replicación en otras instalaciones de alta criticidad.

This professional sufficiency project focuses on the application of the Reliability-Centered Maintenance (RCM) methodology to improve the operational availability of critical electrical equipment—chillers, fire pumps, and ventilation systems—in Prime A and B corporate buildings managed by CBRE Peru. Through a technical-methodological approach applied in the field, the objective was to reduce recurrent failures that caused significant economic losses and compromised the operational continuity of the facilities. The initial diagnosis revealed an average availability level below industry standards, along with unplanned reactive corrective maintenance practices. In response, a structured improvement model was proposed, consisting of three RCM components: (1) RCM–FMEA, (2) RCM with the Deming Cycle, and (3) RCM with scheduled preventive maintenance. These methodologies were validated through a six-month pilot program executed on a selected set of critical assets. The results demonstrated substantial improvement: MTBF increased from 47.27 to 62.80 hours, MTTR was reduced from 6.77 to 4.52 hours, and operational availability reached 92.03%. Economically, the project achieved a Net Present Value (NPV) of S/ 178,728 and an Internal Rate of Return (IRR) of 39.65%. Additionally, positive impacts were identified in technological management and the strengthening of technical staff capabilities. This work contributes new knowledge regarding the functional application of RCM in corporate real estate asset management environments and provides useful technical evidence for replication in other high-criticality facilities.