Propuesta para mejorar la gestión del estado en la entrega de terrenos al sector privado, para reducir el déficit de viviendas en el NSE C del distrito de Los Olivos

Abstract

Elabora una propuesta de valor, que permita mejorar la gestión del estado en la entrega de terrenos al sector privado, para reducir el déficit de viviendas en el Nivel Socio Económico C. Así mismo, nuestra propuesta se sustenta en un modelo de negocio viable y rentable tanto a para los inversionistas, como para el estado. Al analizar las causas de la escaza oferta inmobiliaria para el NSE C, se identificó que el principal problema se encuentra en el primer eslabón de la cadena; los terrenos; la escasez de suelo urbano, consecuencia de una deficiente gestión estatal a originado un encarecimiento excesivo, lo cual ha provocado que a las promotoras inmobiliarias ya no les resulte rentable este negocio. La escaza oferta inmobiliaria en este nivel socioeconómico ha generado el fenómeno de Autoconstrucción tanto en terrenos comprados formalmente como en terrenos invadidos. Así mismo, se ha identificado que la entidad estatal encargada de administrar los bienes inmuebles del estado que es la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), no está siendo eficiente en su tarea, debido a la falta de procesos operativos, limitada capacidad económica y limitada presencia en el Sistema Nacional de Bienes Estatales (SNBE). Por esta razón, nuestra propuesta incluye la mejora en los procesos operativos del área encargada dentro de SBN, que es la Subdirección de Desarrollo Inmobiliario (SDI). Por los motivos expuestos, se propone un modelo financiero que valide el beneficio de los tres participantes ( Estado, Inmobiliario, cliente NSE C) y haga posible la puesta en marcha del proyecto. Así, el Inmobiliario pagará el 50% del costo del terreno, generando de esta manera una rentabilidad de casi el 38%; en el caso del comprador (NSE C) podrá contar con un departamento de acuerdo a su capacidad de pago y el estado cubrirá el déficit de viviendas a nivel nacional. Finalmente, se evaluó financieramente la propuesta, donde a modo de ejemplo práctico se analizó un proyecto en el distrito de Los Olivos. Los resultados nos demuestran que el proyecto es viable, con un TIRE de 67% y un VAN positivo, que generan en el inversionista una propuesta atractiva.